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不動産を売買又は、所有している時など、様々な税金がかかります。
税金は決して小さなものではなく、個人にとっては負担になります。 ここでは、マイホームにかかわる税金について、主要なものをご紹介させて頂きます。 ぜひ、参考にして下さい。 ※尚、税法の規定を抜粋又は、簡易な表現で説明していますので、実際のお取引での税法上の適用については、
お近くの税務署・税理士にご確認のうえ、判断して頂く様、お願い致します。 |
１．マイホームを購入すると優遇される税金
（１）住宅ローン控除制度 ２．マイホームを購入する時にかかる税金 （１）登録免許税（国税） （２）不動産取得税（都道府県税） （３）贈与税（国税） （４）消費税（国税） （５）印紙税（国税） ３．不動産を所有している時にかかる税金 （１）固定資産税 （２）都市計画税 ４．マイホームを売った時の特例 （１）譲渡益が出た場合の特例 （２）譲渡損が出た場合の特例 １．マイホームを購入すると優遇される税金
（１）住宅ローン控除制度 平成20年12月31日までに居住した場合に10年間一定額を所得税から控除されます。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ | 年末ローン残高×控除率＝所得税控除額 | ￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ □平成19年12月31日までに入居の場合（最大控除額255万円） 控除率 1～ 6年目 1.0％ 7～10年目 0.5％ ※年々段階的に減少します。 上記の住宅ローン控除制度（10年間）と下記の特例措置（15年間）のどちらかを選択できます。 □特例措置 控除率 1～10年目 0.6％ 11～15年目 0.4％ □条件 ・返済期間が10年以上の住宅ローンであること。 ・下記からの借入であること。 ○銀行・信用金庫・信用組合・農協 ○住宅金融公庫 ○地方公共団体 ○各種公務員共済組合 ○勤務先（年利1％以上のもの） など ・マンションは25年以内 木造は20年以内に建築されたもの。 但し、年数が超えている場合は、新耐震基準に適合していて証明されたもの。 ２．マイホームを購入する時にかかる税金
（１）登録免許税（国税） ■所有権保存登記 課税標準（法務局の認定価格）×税率 ○税率 4/1000 → 軽減税率 1.5/1000 [平成21年03月31日まで適用] ■所有権移転登記 □土地 課税標準（固定資産税の評価額）× 税率 ○税率 20/1000 → 軽減税率 10/1000 [平成20年03月31日まで適用] □建物 課税標準（固定資産税の評価額）× 税率 ○税率 20/1000 → 軽減税率 3/1000 [平成21年03月31日まで適用] ※マンションは25年以内、木造は20年以内に建築されたもの。 ■抵当権設定登記 課税標準（債権金額）×税率 ○税率 4/1000 → 軽減税率 1/1000 [平成21年03月31日まで適用] （２）不動産取得税（都道府県税） 税率 4％ → 3％ （平成21年03月31日まで適用） ■土地（宅地） 固定資産税評価額×1/2（※）×3％－控除額（下記AかBの多い金額） Ａ 45,000円 Ｂ （1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×3％） ※1/2の特例 （平成21年03月31日まで適用） ■建物 （新築） （固定資産税評価額－1,200万円）×3％ （中古） （固定資産税評価額－※控除額）×3％ ※控除額 新築日により異なります。 昭和50年12月31日以前 新築当時の軽減額 昭和56年06月30日以前 350万円 昭和60年06月30日以前 420万円 平成元年03月31日以前 450万円 平成09年03月31日以前 1,000万円 平成09年04月01日以降 1,200万円 昭和57年1月1日以前の中古住宅は新耐震基準に適合していて証明されたもの （注）控除額は自治体により異なる場合があります。 （３）贈与税（国税） ■夫婦間贈与の特例 ≪2,110万円まで無税（基礎控除の110万円を含む）≫ 【条件】 ・婚姻期間20年以上 ・一生に一度の適用 ・贈与をうけた翌年3月15日までに住み、その後も住み続けること。 ・居住用不動産かその取得の為の金銭 ■相続時精算課税制度 両親から子供への贈与で贈与税と相続税を一体化した課税制度。贈与者からの贈 与については110万円の基礎控除をあわせて受けることはできません。 □住宅取得以外 2,500万円まで無税 65歳以上の親 □住宅取得の場合 3,500万円まで無税 年齢制限なし （注）一度選択すると撤回は出来ません。（平成19年12月31日まで適用） ■5分5乗方式 住宅取得資金贈与の特例（550万円）は平成17年12月31日に廃止されました。 （４）消費税（国税） 平成元年4月1日から税率3％で創設されました。平成9年4月1日より5％（国税4％・地方税1％）に なり平成16年4月1日からは消費税総額表示方式がスタートし、現在に至っています。消費税は消費 に対して課税されるものであり、流通の過程で最終的に消費者が負担しなければならない税金です。 ■課税 建物の購入代金 仲介手数料 住宅ローンの事務手数料 など ■非課税 土地の購入代金 住宅ローンの金利・保証料 火災保険料・生命保険料 など （５）印紙税（国税） 契約書を交わす時の税金であり、契約書の種類と記載された金額に応じて印紙税が定められてい ます。 ■不動産売買契約書 100万円超 500万円以下のもの 2,000円 → 2,000円 500万円超 1000万円以下のもの 10,000円 → 10,000円 1000万円超 5000万円以下のもの 20,000円 → 15,000円 5000万円超 1億円以下のもの 60,000円 → 45,000円 （平成21年3月31日まで適用） ■金銭消費貸借契約書（住宅ローンなど） 50万円超 100万円以下のもの 1,000円 100万円超 500万円以下のもの 2,000円 500万円超 1000万円以下のもの 10,000円 1000万円超 5000万円以下のもの 20,000円 5000万円超 1億円以下のもの 60,000円 ３．不動産を保有している時にかかる税金
（１）固定資産税（市町村） 毎年1月1日時点の土地建物などの所有者に対して課税されます。一括払い又は年4回の分割 払いを選択できます。 ■税額 課税標準×1.4％ ◎特例 税額が1/2になります。 ○３階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンション等）は新築後5年間軽減 ○上記以外（一戸建て等）は新築後3年間軽減 （※平成20年3月31日まで適用） （２）都市計画税 毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地建物などの所有者に対して課税されます。 ■税額 課税標準×0.3％ 固定資産税と併せて納税します。 ４．マイホームを売った時の特例
（１）譲渡益が出た場合の特例 土地や建物を売却して利益が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかか ります。この課税対象となる利益のことを「譲渡所得」といいます。居住用の土地建物には 軽減措置があります。 ■3,000万円特別控除 譲渡所得－3,000万円×税率 税率 短期譲渡所得（5年以下） 39％ 長期譲渡所得（5年超） 20％ 10年超所有軽減税率 6,000万円以下の部分 14％ 6,000万円超の部分 20％ 【条件】 ・現に住んでいる自宅を売却した時 ・居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売 却した時 ・所有期間・居住期間の制限なし ・3年に1度の適用 ・住宅ローン控除との重複適用は不可 ■特定の買い替え特例 ○譲渡代金≦買換代金 の場合 その譲渡益の課税が繰り延べられます。 ○譲渡代金＞買換代金 の場合 買換え代金に充当した額に相当する課税は繰延べられ、譲渡代金・買換え代金との差額 には長期譲渡所得税がかかります。 【条件】 ・現に住んでいる自宅を売却した時 ・居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売 却した時 ・住宅ローン控除との重複適用は不可 ・譲渡した年の1月1日で家屋と土地の所有期間が10年超で居住期間が10年以上 ・3,000万円特別控除と重複適用は不可 （２）譲渡損が出た場合の特例 ■特定の居住用資産の買換えの特例 特定の居住用財産の譲渡損失について、その年のほかの所得から控除（損益通算）することが できます。控除しきれない残高がある時は、その残高をその翌年以後3年間その他の所得から 繰越控除が出来ます。 【条件】 ・現に住んでいる自宅の売却 ・居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売 却 ・所得金額が3,000万円以下の所得の年に繰越控除 但し、損益通算を行う年は所得制限なし ・譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超 ・居住期間の制限なし ・一定の住宅ローン残高があるもの（返済額が10年以上のものなど） ■特定の居住用財産の特例 平成16年度の改正によって、買換えをしなくても、譲渡損失の金額のうち一定の住宅ローンの金 額から、譲渡資産の譲渡価格を控除した残高を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年 間の繰越控除が出来るようになりました。 【条件】 ・現に住んでいる自宅の売却 ・居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売 却 ・所得金額が3,000万円以下の所得の年に繰越控除 但し、損益通算を行う年は所得制限なし ・譲渡する年の1月1日現在で所有期間が5年超 ・居住期間の制限なし ・一定の住宅ローン残高があるもの（返済額が10年以上のものなど） |
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